Usufruct Right Valuation under Egyptian Law — Residential, Tourism, Industrial, Commercial and Agricultural
A usufruct (حق الانتفاع) is the right to use and enjoy a property owned by someone else for a term or for life. It is how most state land in new cities, tourism zones and industrial areas is held, and how families pass property to the next generation while keeping the income. Its value is not the property's value: it is the present value of the benefit the holder keeps over the remaining term, after the consideration paid. We value that right in a certified report an FRA-registered valuer signs, with the method, term, discount rate and evidence stated, for sale, finance, courts, conversion to freehold, family arrangements and financial statements.
حق الانتفاع هو حق استعمال عقار مملوك للغير واستغلاله لمدة أو مدى الحياة. وهو النظام الذي تُحاز به معظم أراضي الدولة في المدن الجديدة والمناطق السياحية والصناعية، والطريقة التي تنقل بها الأسر عقاراتها للجيل التالي مع الاحتفاظ بالدخل. وقيمته ليست قيمة العقار: بل هي القيمة الحالية للمنفعة التي يحتفظ بها المنتفع على المدة المتبقية بعد المقابل المسدد. نقيّم هذا الحق في تقرير معتمد يوقّعه خبير مقيّد لدى الهيئة، ببيان الطريقة والمدة ومعدل الخصم والأدلة — للبيع والتمويل والمحاكم والتحول للتملك والترتيبات العائلية والقوائم المالية.
What Egyptian Law Says, and Why It Drives the Value
Four legal facts decide most of a usufruct's value: how it was created, how long it lasts, what the holder pays each year, and what happens at the end. The report reads the deed or allocation against these rules before a single number is discounted.
How the right is created
By a legal act (contract, gift, will) or by prescription; it can be granted to successive persons alive at the time of the will.
ينشأ حق الانتفاع بعمل قانوني (عقد، هبة، وصية) أو بالتقادم، ويجوز الإيصاء به لأشخاص متعاقبين أحياء وقت الوصية.
How long it lasts
It ends at the agreed term; with no term it lasts for the usufructuary's life, and it always ends on death even before the term. This is why a life usufruct is valued on an expected term with sensitivity.
ينتهي بانقضاء الأجل المعين؛ فإن لم يعين له أجل عُدّ مقررًا لحياة المنتفع، وينتهي بوفاته ولو قبل الأجل. لذلك يُقيَّم حق الانتفاع مدى الحياة على مدة متوقعة مع تحليل حساسية.
State land in new communities
The New Urban Communities Authority grants usufruct for a term it sets, up to fifty years, renewable; the annual consideration and its escalation follow the Cabinet and authority decisions in force at allocation.
تمنح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة حق الانتفاع لمدة تحددها بحد أقصى خمسين سنة قابلة للتجديد، ويُحدد مقابل الانتفاع السنوي وزيادته وفق قرارات مجلس الوزراء والهيئة السارية وقت التخصيص.
Tourism, industrial and agricultural allocations
Tourism, industrial and reclamation land is allocated under each authority's own rules: term, consideration as a percentage of value, fixed periods, escalation and conditions for converting to freehold. The report reads the specific allocation, not a generic rule.
تُخصص الأراضي السياحية والصناعية وأراضي الاستصلاح وفق قواعد كل جهة: المدة، والمقابل كنسبة من القيمة، وفترات التثبيت، والزيادة، وشروط التحول للتملك. يقرأ التقرير التخصيص بعينه لا قاعدة عامة.
Usufruct value = Σt=1..n (market benefitt − considerationt − holder's costst) ÷ (1 + r)t · Bare ownership ≈ freehold market value − usufruct value
n = remaining legal or contractual term · market benefit = the rent or ground rent the property would command, or its trading profit · consideration = what the holder actually pays the owner or authority · r = a discount rate justified from market yields and the CBE reference rate at the valuation date.
n = المدة القانونية أو التعاقدية المتبقية · المنفعة السوقية = الإيجار أو الإيجار الأرضي الذي يستحقه العقار أو ربحه التشغيلي · المقابل = ما يدفعه المنتفع فعلًا للمالك أو الجهة · r = معدل خصم مبرَّر من عوائد السوق وسعر البنك المركزي المرجعي في تاريخ التقييم.
Standards: Egyptian Valuation Standards (FRA decision 39/2015) · IVS 2025: 102 Bases of Value, 103 Valuation Approaches, 105 Valuation Models, 400 Real Property Interests · RICS Red Book Global 2025 (VPS 1–6).
One Base Fee, Two Simple Multipliers
Arabic certified report · asset worth up to EGP 20M · one property or plot · inspection within Greater Cairo · DCF model and sensitivity table included.
السعر الأساسي: تقرير معتمد بالعربية · أصل تصل قيمته إلى 20 مليون جنيه · عقار أو قطعة واحدة · معاينة داخل القاهرة الكبرى · نموذج التدفقات وجدول الحساسية مشمولان.Bilingual Arabic + English report, for banks, partners, courts or investors abroad.
تقرير ثنائي اللغة (عربي + إنجليزي) للبنوك والشركاء والمحاكم والمستثمرين بالخارج.Asset-value band multiplier: ×1.5 for EGP 20–100M, ×2 for EGP 100–500M (below). Delivery time +30%. Above EGP 500M: quotation.
مضاعف شريحة قيمة الأصل: ×1.5 من 20 إلى 100 مليون، ×2 من 100 إلى 500 مليون (أدناه)، ومدة التسليم +30%. فوق 500 مليون: عرض سعر.Schedule tax on professional services (VAT Law 67/2016), added at checkout.
ضريبة الجدول على الخدمات المهنية، تُضاف عند الدفع.From Order to Certified Report in Four Steps
Choose & pay
Pick the code from the matrix, describe the property and the deed or allocation on the card, pay online.
Documents & scoping call
Within 24 hours: engagement letter and document checklist; we read the deed, term and consideration schedule with you.
Inspection & analysis
Site inspection, market evidence, freehold value, market rent or ground rent, then the DCF of the net benefit over the term.
Certified report
Signed PDF within the stated working days with the model, sensitivity table and standards basis; hard copy, Excel model and legalisation pack as add-ons.
How the Value Is Built, Use by Use
Five short examples, one per use, showing the inputs a real report needs and how the number comes out. Full case studies with the step-by-step models, as applied under RICS and IVS, are on the case-studies page.
Villa: parents keep a 20-year usufruct, children take the bare ownership
فيلا: الوالدان يحتفظان بحق انتفاع 20 سنة والأبناء يتملكون الرقبة
فيلا بالقاهرة الجديدة قيمتها السوقية كملكية تامة 25 مليون جنيه، إيجارها السوقي الصافي 900 ألف جنيه سنويًا ينمو 10% سنويًا. حق الانتفاع مقرر لمدة 20 سنة. معدل الخصم 20%.
A New Cairo villa: freehold market value EGP 25M, net market rent EGP 900k a year growing 10% a year, usufruct term 20 years, discount rate 20%.
| Freehold market value · القيمة السوقية للملكية التامة | 25,000,000 |
| PV of 20 years' net rent @ 20% · القيمة الحالية لصافي الإيجار 20 سنة | 7,420,676 |
| Usufruct value · قيمة حق الانتفاع | 7,420,676 |
| Bare ownership = MV − usufruct · قيمة الرقبة | 17,579,324 |
| Usufruct as % of freehold · نسبة حق الانتفاع من الملكية التامة | 29.7% |
Method: income approach, DCF of the net benefit stream over the term (IVS 103 / 105); the bare ownership is the residual. A life usufruct uses the expected term with a sensitivity table.الطريقة: أسلوب الدخل بخصم صافي المنافع على المدة (IVS 103 / 105)، والرقبة هي المتبقي. في حق الانتفاع مدى الحياة تُستخدم المدة المتوقعة مع جدول حساسية.
USF-RS-02 · order this valuation →Red Sea resort site on a 40-year TDA usufruct
أرض منتجع بالبحر الأحمر بحق انتفاع 40 سنة من هيئة التنمية السياحية
أرض 40 ألف م² قيمتها السوقية كملكية تامة 200 مليون جنيه. الإيجار الأرضي السوقي 5% من القيمة ينمو 8% سنويًا. مقابل الانتفاع 2,000,000 جنيه سنويًا ثابت 4 سنوات ثم يزيد 7% سنويًا. المدة المتبقية 40 سنة، معدل الخصم 22%.
A 40,000 m² site, freehold value EGP 200M; market ground rent 5% of value growing 8% a year; consideration EGP 2,000,000 a year, fixed for 4 years then +7% a year; 40 years remaining; discount rate 22%.
| PV of market ground rent · القيمة الحالية للإيجار الأرضي السوقي | 70,883,531 |
| less PV of consideration payable · ناقص القيمة الحالية لمقابل الانتفاع | (11,369,995) |
| Usufruct value · قيمة حق الانتفاع | 59,513,535 |
| as % of freehold value · نسبة من قيمة الملكية التامة | 29.8% |
Method: net-benefit DCF (ground rent the site would command less what is actually paid). For a trading hotel the profits method replaces the ground rent.الطريقة: خصم صافي المنفعة (الإيجار الأرضي الذي تستحقه الأرض ناقص المسدد فعلًا). في الفندق العامل تحل طريقة الربحية محل الإيجار الأرضي.
USF-TR-01 · order this valuation →10,000 m² IDA plot, 30 years remaining
قطعة صناعية 10,000 م² من هيئة التنمية الصناعية، متبقٍ 30 سنة
سعر المتر كملكية تامة 5,000 جنيه (القيمة 50,000,000). الإيجار الأرضي السوقي 6% ينمو 10% سنويًا. مقابل الانتفاع 1,500,000 جنيه سنويًا ثابت 4 سنوات ثم +7%. معدل الخصم 22%.
Freehold EGP 5,000/m² (value 50,000,000); market ground rent 6% growing 10%; consideration EGP 1,500,000 a year, fixed 4 years then +7%; discount rate 22%.
| PV of market ground rent · القيمة الحالية للإيجار الأرضي | 23,880,754 |
| less PV of consideration · ناقص القيمة الحالية للمقابل | (8,411,002) |
| Usufruct value · قيمة حق الانتفاع | 15,469,752 |
| Freehold buy-out reference: MV − usufruct · مرجع ثمن التحول للتملك | 34,530,248 |
Method: net-benefit DCF; the same model gives the bare-ownership figure used when the plot converts to freehold under the applicable rules (with consideration paid credited where the rules provide).الطريقة: خصم صافي المنفعة؛ ويعطي النموذج نفسه قيمة الرقبة المستخدمة عند التحول للتملك وفق القواعد السارية (مع خصم ما سُدد من مقابل حيثما تنص القواعد).
USF-IN-01 · order this valuation →Two parking basements in a New Cairo office building, 50 bays, 50 years
بدرومان لانتظار السيارات في مبنى إداري بالقاهرة الجديدة، 50 مكانًا، 50 سنة
في تقرير معتمد أصدرناه في ديسمبر 2024: عقد البيع لم ينص على مدة حق الانتفاع فأُخذ بالحد الأقصى وفق القانون المصري (50 سنة). كل بدروم 3,993.73 م²، 25 مكان انتظار لكل دور. حُسبت التدفقات النقدية السنوية لمقابل الانتفاع وخُصمت بمعدل مرجعي معلن (سعر البنك المركزي في تاريخ التقييم 27.75%).
From a certified report we issued in December 2024: the sale contract was silent on the term, so the legal maximum (50 years) was applied. Each basement 3,993.73 m², 25 bays per floor. The annual usufruct cash flows were discounted at a stated reference rate (CBE rate at the valuation date, 27.75%).
| Lower basement usufruct, 50 years · حق انتفاع البدروم السفلي | 7,212,347 |
| Upper basement usufruct, 50 years · حق انتفاع البدروم العلوي | 4,674,092 |
| Per parking bay (lower) · قيمة حق الانتفاع لمكان الانتظار | 288,493 |
| Construction cost of the lower basement (cost check) · تكلفة إنشاء البدروم السفلي | 26,364,688 |
Method: DCF over the legal term at a published reference rate, with the construction cost shown for comparison; the usufruct was then carried into the market-approach and development-approach values of the whole building.الطريقة: خصم التدفقات على المدة القانونية بمعدل مرجعي معلن مع بيان تكلفة الإنشاء للمقارنة، ثم أُدرج حق الانتفاع في قيمة المبنى بطريقتي السوق والتطوير.
USF-CM-01 · order this valuation →100 feddan of reclaimed land, 25-year state usufruct
100 فدان أرض استصلاح بحق انتفاع 25 سنة من الدولة
صافي الدخل الزراعي المستدام 40,000 جنيه للفدان سنويًا ينمو 8%. مقابل الانتفاع 5,000 جنيه للفدان سنويًا يزيد 5%. معدل الخصم 18%.
Sustainable net farm income EGP 40,000 per feddan a year growing 8%; consideration EGP 5,000 per feddan a year rising 5%; discount rate 18%.
| PV of net farm income, 25 years · القيمة الحالية لصافي الدخل الزراعي | 35,628,770 |
| less PV of consideration · ناقص القيمة الحالية للمقابل | (3,638,324) |
| Usufruct value · قيمة حق الانتفاع | 31,990,446 |
| per feddan · للفدان | 319,904 |
Method: income approach on the farm's net income (or the market rent per feddan where evidence is better), less the consideration, discounted over the term.الطريقة: أسلوب الدخل على صافي دخل المزرعة (أو الإيجار السوقي للفدان حيث تتوافر أدلة أفضل) ناقص المقابل، مخصومًا على المدة.
USF-AG-01 · order this valuation →Find Your Service in Seconds: Property Use × What You Need
Rows are the property and its use; columns are what you need from the valuer. Not sure? Order the highlighted column: the certified usufruct valuation covers the value of the right and states the bare-ownership value too.
Order a Usufruct Valuation Online
Select language and asset-value band, describe the property and the deed, and pay. The details you enter are attached to your order.
Residential سكني
Apartments, villas and chalets, the usufruct / bare-ownership split in gifts and estates, and residential plots allocated on usufruct.شقق وفيلات وشاليهات، فصل القيمة بين الانتفاع والرقبة في الهبة والتركة، وأراضٍ سكنية مخصصة بحق انتفاع.
تقييم حق انتفاع وحدة سكنية أو فيلا (مدة محددة أو مدى الحياة)
Usufruct valuation of a residential unit or villa (fixed term or for life)
لمن؟ شقة أو فيلا أو شاليه قُرر عليها حق انتفاع بعقد أو وصية أو حكم، وتحتاج قيمة هذا الحق لبيعه أو التنازل عنه أو تسويته أو إثباته.
For: An apartment, villa or chalet over which a usufruct was created by contract, will or judgment, where you need the value of that right to sell, assign, settle or prove it.
التسليم: تقرير تقييم معتمد موقّع من خبير مقيّد لدى الهيئة: القيمة السوقية للعقار كاملًا، القيمة الإيجارية السوقية، ثم قيمة حق الانتفاع بطريقة التدفقات النقدية المخصومة على المدة القانونية أو التعاقدية (المادة 993 مدني: انتهاء الحق بانقضاء الأجل أو بوفاة المنتفع)، مع بيان الافتراضات ومعدل الخصم ومصادر الأدلة.
Deliverable: A certified report signed by an FRA-registered valuer: market value of the whole property, market rent, then the usufruct value by discounted cash flow over the legal or contractual term (Civil Code art. 993: the right ends at the agreed term or on the usufructuary's death), with assumptions, discount rate and evidence sources stated.
نحتاج منك: سند الملكية، العقد أو الوصية أو الحكم المنشئ لحق الانتفاع، مدة الحق وتاريخ بدايته، بيانات المنتفع، صور الوحدة، وأي عقد إيجار قائم.
We need: Title deed, the contract, will or judgment creating the usufruct, its term and start date, the usufructuary's details, photos of the unit, and any existing lease.
فصل القيمة بين حق الانتفاع وملكية الرقبة (هبة، بيع للأبناء، تركة)
Split of value between usufruct and bare ownership (gift, sale to children, estate)
لمن؟ مالك يبيع أو يهب الرقبة ويحتفظ بحق الانتفاع مدى الحياة، أو ورثة يحتاجون قيمة كل حق على حدة للتسوية أو الضرائب أو الشهر العقاري.
For: An owner selling or gifting the bare ownership while keeping a life usufruct, or heirs who need each right valued separately for settlement, tax or registration.
التسليم: تقرير معتمد يقدّر القيمة السوقية للعقار كاملًا ثم يوزعها بين حق الانتفاع (القيمة الحالية لصافي المنافع على المدة المتوقعة) وملكية الرقبة (القيمة الحالية للعقار عند عودة الانتفاع إليها)، مع جدول حساسية لمدد بديلة وبيان أثر كل افتراض.
Deliverable: A certified report valuing the whole property, then apportioning it between the usufruct (present value of the net benefits over the expected term) and the bare ownership (present value of the property when the usufruct reverts), with a sensitivity table for alternative terms and the effect of each assumption.
نحتاج منك: سند الملكية، عقد البيع أو الهبة أو إعلام الوراثة، سن المنتفع أو المدة المتفق عليها، صور العقار، والغرض من التقرير.
We need: Title deed, the sale or gift contract or the inheritance certificate, the usufructuary's age or the agreed term, photos, and the purpose of the report.
تقييم حق انتفاع أرض أو مبنى سكني مخصص من الدولة أو المطور
Usufruct valuation of a state- or developer-allocated residential plot or building
لمن؟ قطعة أو مبنى سكني في مجتمع عمراني جديد أو مشروع مطوّر مخصص بنظام حق الانتفاع، وتحتاج قيمة الحق للبيع أو التمويل أو التحول للتملك.
For: A plot or residential building in a new urban community or developer scheme allocated on a usufruct basis, where you need the right valued for sale, finance or conversion to freehold.
التسليم: تقرير معتمد: القيمة السوقية للأرض والمباني كملكية تامة، تحليل شروط التخصيص (المدة حتى 50 سنة قابلة للتجديد وفق المادة 11 من قانون 59 لسنة 1979، مقابل الانتفاع السنوي وقواعد زيادته)، ثم قيمة حق الانتفاع بطريقة التدفقات النقدية المخصومة وقيمة الرقبة المتبقية للجهة المالكة.
Deliverable: A certified report: market value of land and buildings as freehold, analysis of the allocation terms (term up to 50 years renewable under art. 11 of Law 59/1979, the annual consideration and its escalation rules), then the usufruct value by DCF and the residual bare-ownership value retained by the grantor.
نحتاج منك: قرار أو عقد التخصيص، جدول مقابل الانتفاع المسدد والمستحق، رخصة البناء ورسومات المبنى، صور، وأي مراسلات مع الجهة.
We need: The allocation decision or contract, the schedule of consideration paid and due, the building permit and drawings, photos, and any correspondence with the authority.
Tourism سياحي
Hotel, resort and marina sites allocated by the TDA or governorates, and operating hotels on usufruct land.أراضٍ فندقية ومنتجعات ومارينات مخصصة من هيئة التنمية السياحية أو المحافظات، وفنادق قائمة على أرض حق انتفاع.
تقييم حق انتفاع أرض سياحية (هيئة التنمية السياحية / محافظة)
Usufruct valuation of tourism land (TDA or governorate allocation)
لمن؟ أرض فندقية أو منتجع أو مارينا مخصصة بحق انتفاع على الساحل أو في منطقة سياحية، للبيع أو الشراكة أو التمويل أو تسوية مقابل الانتفاع.
For: A hotel, resort or marina site allocated on usufruct on the coast or in a tourism zone, for sale, partnership, finance or settlement of the consideration.
التسليم: تقرير معتمد وفق المعايير المصرية وIVS 400: أعلى وأفضل استخدام، القيمة السوقية للأرض كملكية تامة بطريقة المقارنة والقيمة المتبقية للتطوير، ثم قيمة حق الانتفاع على مدة التخصيص بخصم صافي المنفعة (الإيجار الأرضي السوقي ناقص مقابل الانتفاع) وتحليل حساسية للمدة ومعدل الخصم.
Deliverable: A certified report under the Egyptian standards and IVS 400: highest and best use, freehold land value by comparison and residual development method, then the usufruct value over the allocation term by discounting the net benefit (market ground rent less the consideration), with sensitivity to term and discount rate.
نحتاج منك: عقد أو قرار التخصيص، المخطط العام والاشتراطات، مقابل الانتفاع المسدد، دراسات أو تراخيص متاحة، وإحداثيات الموقع.
We need: The allocation contract or decision, master plan and conditions, consideration paid, any studies or permits, and the site coordinates.
تقييم حق انتفاع فندق أو منتجع قائم وتشغيلي
Usufruct valuation of an operating hotel or resort
لمن؟ فندق أو منتجع مقام على أرض حق انتفاع ويعمل، وتحتاج قيمة حق الانتفاع بالمنشأة ككل للبيع أو الدخول في شراكة أو الإدراج المحاسبي.
For: A hotel or resort built on usufruct land and trading, where you need the usufruct in the whole property valued for sale, partnership or accounting.
التسليم: تقرير معتمد بطريقة الربحية (profits method) والتدفقات النقدية المخصومة: الإيراد والربح التشغيلي المستدام، الإيجار الاقتصادي للعقار، خصم مقابل الانتفاع، ثم قيمة الحق على المدة المتبقية مع قيمة نهائية صفرية عند انتهاء الحق، وتحليل حساسية.
Deliverable: A certified report by the profits method and DCF: sustainable revenue and operating profit, the property's economic rent, deduction of the consideration, then the value of the right over the remaining term with a nil terminal value at expiry, and sensitivity analysis.
نحتاج منك: عقد التخصيص، القوائم المالية لثلاث سنوات، الإشغال ومتوسط السعر، عقود الإدارة إن وجدت، ورخصة التشغيل.
We need: The allocation contract, three years of financial statements, occupancy and average rate, management agreements if any, and the operating licence.
Industrial صناعي
IDA and industrial-zone plots, and factories and warehouses standing on usufruct land.قطع صناعية من هيئة التنمية الصناعية والمناطق الصناعية، ومصانع ومستودعات مقامة على أرض حق انتفاع.
تقييم حق انتفاع قطعة أرض صناعية (هيئة التنمية الصناعية / منطقة صناعية)
Usufruct valuation of an industrial plot (IDA or industrial zone)
لمن؟ قطعة صناعية مخصصة بنظام حق الانتفاع وتحتاج قيمة الحق للتنازل أو التمويل أو التحول إلى التملك أو مراجعة مقابل الانتفاع.
For: An industrial plot allocated on usufruct where you need the right valued for assignment, finance, conversion to freehold or review of the consideration.
التسليم: تقرير معتمد: القيمة السوقية للأرض كملكية تامة بالمقارنة، تحليل شروط التخصيص ومدته ومقابل الانتفاع وقواعد زيادته وضوابط التحول للتملك، ثم قيمة حق الانتفاع بخصم صافي المنفعة على المدة المتبقية.
Deliverable: A certified report: freehold land value by comparison, analysis of the allocation terms, term, consideration, escalation rules and freehold-conversion rules, then the usufruct value by discounting the net benefit over the remaining term.
نحتاج منك: عقد التخصيص، الرخصة الصناعية أو السجل الصناعي، مقابل الانتفاع المسدد، الرسومات، وصور الموقع.
We need: The allocation contract, industrial licence or register, consideration paid, drawings, and site photos.
تقييم حق انتفاع مصنع أو مستودع مقام على أرض حق انتفاع
Usufruct valuation of a built factory or warehouse on usufruct land
لمن؟ مصنع أو مستودع قائم على أرض حق انتفاع، وتحتاج قيمة الحق بالأرض والمباني للبيع أو الرهن أو الاندماج أو القوائم المالية.
For: A factory or warehouse standing on usufruct land, where you need the right in land and buildings valued for sale, mortgage, merger or the financial statements.
التسليم: تقرير معتمد: قيمة المباني والمنشآت بطريقة التكلفة المهلكة، القيمة الإيجارية السوقية للمنشأة، ثم قيمة حق الانتفاع بالتدفقات النقدية المخصومة على المدة المتبقية مع معالجة قيمة المباني عند انتهاء الحق وفق شروط العقد.
Deliverable: A certified report: buildings and structures by depreciated cost, market rent of the facility, then the usufruct value by DCF over the remaining term, with the treatment of the buildings at expiry as the contract provides.
نحتاج منك: عقد التخصيص، رخصة البناء والتشغيل، الرسومات والمساحات، قائمة الأصول الثابتة، وصور المنشأة.
We need: The allocation contract, building and operating permits, drawings and areas, the fixed-asset register, and photos of the facility.
Commercial & Administrative تجاري وإداري
Basements, parking and floors within a building, retail and office units, and commercial or mall land.بدرومات وجراجات وأدوار داخل مبنى، وحدات تجارية وإدارية، وأراضٍ تجارية ومولات.
تقييم حق انتفاع أدوار أو بدرومات أو جراجات داخل مبنى
Usufruct valuation of floors, basements or parking within a building
لمن؟ حق انتفاع مقرر على جزء من مبنى: بدروم انتظار سيارات، دور تجاري، سطح، أو مساحة خدمية — كما في حالتنا المرجعية لبدرومين بـ 50 مكان انتظار.
For: A usufruct over part of a building: a parking basement, a retail floor, a roof or a service area — as in our reference case of two basements with 50 parking bays.
التسليم: تقرير معتمد: تحديد الجزء محل الحق ومساحته، القيمة الإيجارية السوقية له (لكل مكان انتظار أو متر)، تكلفة إنشائه إن لزم، ثم قيمة حق الانتفاع بالتدفقات النقدية المخصومة على المدة (حتى 50 سنة عند عدم النص) بمعدل خصم مرجعي معلن، وأثره على قيمة المبنى ككل.
Deliverable: A certified report: identification and area of the part under the right, its market rent (per bay or per m²), its construction cost where relevant, then the usufruct value by DCF over the term (up to 50 years where the deed is silent) at a stated reference discount rate, and its effect on the value of the whole building.
نحتاج منك: عقد البيع أو التخصيص الذي قرر الحق، رسومات الدور أو البدروم، عدد الأماكن أو المساحة، رخصة المبنى، وصور.
We need: The sale or allocation contract creating the right, floor or basement drawings, the number of bays or the area, the building permit, and photos.
تقييم حق انتفاع وحدة تجارية أو إدارية (محل، عيادة، مكتب)
Usufruct valuation of a retail or office unit (shop, clinic, office)
لمن؟ وحدة تجارية أو إدارية أو طبية مقرر عليها حق انتفاع لمدة، وتحتاج قيمة الحق للتنازل أو التسوية أو التمويل.
For: A retail, office or medical unit under a term usufruct, where you need the right valued for assignment, settlement or finance.
التسليم: تقرير معتمد: القيمة السوقية للوحدة كملكية تامة، القيمة الإيجارية السوقية، ثم قيمة حق الانتفاع بخصم صافي المنفعة على المدة المتبقية وبيان قيمة الرقبة.
Deliverable: A certified report: freehold value of the unit, market rent, then the usufruct value by discounting the net benefit over the remaining term, with the bare-ownership value stated.
نحتاج منك: سند الملكية، العقد المنشئ للحق ومدته، عقد الإيجار القائم إن وجد، صور الوحدة، والغرض.
We need: Title, the deed creating the right and its term, any existing lease, photos, and the purpose.
تقييم حق انتفاع أرض تجارية أو إدارية أو مول
Usufruct valuation of commercial, office or mall land
لمن؟ أرض تجارية أو إدارية مخصصة بحق انتفاع لإقامة مول أو مجمع مكاتب أو محطة خدمات، للبيع أو الشراكة أو التمويل.
For: Commercial or office land allocated on usufruct for a mall, office park or service station, for sale, partnership or finance.
التسليم: تقرير معتمد: أعلى وأفضل استخدام، القيمة السوقية للأرض بالمقارنة والقيمة المتبقية للتطوير، ثم قيمة حق الانتفاع على مدة التخصيص بخصم صافي المنفعة مع تحليل حساسية للمدة ومعدل الخصم ومقابل الانتفاع.
Deliverable: A certified report: highest and best use, land value by comparison and residual method, then the usufruct value over the allocation term by discounting the net benefit, with sensitivity to term, discount rate and consideration.
نحتاج منك: عقد التخصيص، الاشتراطات البنائية، مقابل الانتفاع، أي دراسات أو تصميمات، وإحداثيات الموقع.
We need: The allocation contract, building conditions, the consideration, any studies or designs, and site coordinates.
Agricultural زراعي
Agricultural and reclamation land on a state usufruct or a long lease.أراضٍ زراعية وأراضي استصلاح بحق انتفاع من الدولة أو بإيجار طويل.
تقييم حق انتفاع أرض زراعية أو أرض استصلاح
Usufruct valuation of agricultural or reclamation land
لمن؟ أرض زراعية أو أرض استصلاح مخصصة بحق انتفاع من الدولة أو مؤجرة طويلًا، للبيع أو الشراكة أو التمويل أو تسوية المقابل.
For: Agricultural or reclamation land held on a state usufruct or a long lease, for sale, partnership, finance or settlement of the consideration.
التسليم: تقرير معتمد: القيمة السوقية للأرض كملكية تامة، صافي الدخل الزراعي المستدام للفدان، ثم قيمة حق الانتفاع بخصم صافي المنفعة (الدخل أو الإيجار السوقي ناقص مقابل الانتفاع) على المدة المتبقية.
Deliverable: A certified report: freehold land value, sustainable net farm income per feddan, then the usufruct value by discounting the net benefit (income or market rent less the consideration) over the remaining term.
نحتاج منك: عقد التخصيص أو الإيجار، المساحة والحدود، مصدر الري والمحاصيل والعوائد لثلاث سنوات، مقابل الانتفاع المسدد.
We need: The allocation or lease contract, area and boundaries, irrigation source, crops and three years of returns, and the consideration paid.
Special Cases حالات خاصة
Review of the consideration and objections, conversion from usufruct to freehold, and review of third-party valuations.مراجعة مقابل الانتفاع والاعتراض عليه، التحول من الانتفاع إلى التملك، ومراجعة تقييمات الغير.
مراجعة مقابل الانتفاع السنوي والاعتراض عليه
Review of the annual usufruct consideration and objection support
لمن؟ جهة التخصيص تطالبك بمقابل انتفاع سنوي أو بزيادة تراها مبالغًا فيها، وتحتاج تقييمًا مستقلًا للقيمة السوقية التي يُحسب عليها المقابل.
For: The allocating authority is claiming an annual consideration or an increase you consider excessive, and you need an independent valuation of the market value on which it is calculated.
التسليم: تقرير معتمد بالقيمة السوقية للأرض في تاريخ التخصيص وتاريخ المطالبة، حساب المقابل المستحق وفق النسبة والقواعد المطبقة، مقارنته بالمطالبة، ومذكرة اعتراض فنية جاهزة للتقديم.
Deliverable: A certified report of the land's market value at the allocation date and the claim date, calculation of the consideration due under the applicable rate and rules, comparison with the claim, and a technical objection memo ready to file.
نحتاج منك: عقد التخصيص، المطالبة أو الإخطار، ما سُدد من مقابل، وأي مراسلات مع الجهة.
We need: The allocation contract, the claim or notice, consideration paid to date, and any correspondence with the authority.
تقييم التحول من حق الانتفاع إلى التملك (قيمة الرقبة وثمن الشراء)
Valuation for conversion from usufruct to freehold (bare-ownership value and buy-out price)
لمن؟ منتفع يرغب في شراء الرقبة من الجهة أو المالك، أو جهة تعرض التحول للتملك مقابل ثمن، وتحتاج تقييمًا مستقلًا للثمن العادل.
For: A usufructuary wishing to buy the bare ownership from the authority or owner, or an authority offering conversion at a price, where an independent opinion of the fair price is needed.
التسليم: تقرير معتمد: القيمة السوقية للعقار كملكية تامة، قيمة حق الانتفاع المتبقي، قيمة الرقبة = الفرق، مع أثر خصم ما سُدد من مقابل حيثما تنص القواعد، وجدول للثمن العادل بسيناريوهات المدة.
Deliverable: A certified report: freehold value of the property, value of the remaining usufruct, bare ownership = the difference, with the effect of crediting consideration paid where the rules provide, and a fair-price table by term scenario.
نحتاج منك: عقد التخصيص، عرض التحول أو شروطه، مقابل الانتفاع المسدد، ورسومات المبنى إن وجد.
We need: The allocation contract, the conversion offer or its terms, consideration paid, and building drawings if any.
مراجعة مستقلة لتقييم حق انتفاع صادر من الغير
Independent review of a third-party usufruct valuation
لمن؟ تقرير تقييم حق انتفاع أعدّه خبير آخر (جهة، بنك، خصم، خبير محكمة) وتحتاج رأيًا مستقلًا في سلامة مدته ومعدل خصمه ومنهجيته.
For: A usufruct valuation prepared by another valuer (an authority, a bank, an opponent, a court expert) where you need an independent opinion on its term, discount rate and method.
التسليم: تقرير مراجعة موقّع وفق IVS والمعايير المصرية: فحص أساس القيمة والمدة ومقابل الانتفاع ومعدل الخصم والأدلة والحسابات، بيان الأخطاء وأثرها على القيمة، ورأي مستقل بمدى الاعتماد عليه. صالح للمحكمة أو المحكّم.
Deliverable: A signed review report under IVS and the Egyptian standards: basis of value, term, consideration, discount rate, evidence and arithmetic checked, errors and their effect on value stated, and an independent opinion on reliance. Suitable for court or arbitration.
نحتاج منك: التقرير محل المراجعة كاملًا بملاحقه، العقد المنشئ للحق، وأي مستندات تعارضه.
We need: The report under review in full with annexes, the deed creating the right, and any documents contradicting it.
Need the whole property valued, not just the usufruct? Order from the valuation services page · تحتاج تقييم العقار كاملًا؟ اطلبه من صفحة خدمات التقييم
Market value and market rent of apartments, villas, land, buildings, machinery and vehicles as freehold, at today's date or a past date.القيمة السوقية والإيجارية للشقق والفيلات والأراضي والمباني والآلات والمركبات كملكية تامة، بتاريخ اليوم أو بتاريخ سابق.
Extend Any Usufruct Valuation Before You Check Out
Add to the same cart as the main service; they are applied to the same order.
نموذج Excel للتدفقات النقدية (قابل للتعديل)
Editable Excel DCF model
نموذج التدفقات النقدية المخصومة المستخدم في التقرير بصيغة Excel مفتوحة المعادلات لتجربة مدد ومعدلات خصم بديلة.
سيناريو مدة أو معدل خصم إضافي
Extra term or discount-rate scenario
سيناريو إضافي في نفس التقرير (مثلًا 25 أو 50 أو 99 سنة، أو معدل خصم بديل) مع جدول مقارنة.
وحدة أو قطعة إضافية في نفس التقرير
Extra unit or plot in the same report
إدراج وحدة أو قطعة إضافية بنفس نظام حق الانتفاع في نفس التقرير.
تسليم مستعجل (نصف المدة المعلنة)
Express delivery (half the stated days)
تسليم التقرير في نصف المدة المعلنة من الدفع واستلام المستندات والمعاينة.
نسخة ورقية موقّعة ومختومة بالبريد
Signed & stamped hard copy by courier
نسخة أصلية موقّعة ومختومة تُرسل بالبريد السريع داخل مصر.
حزمة التصديق للاستخدام خارج مصر
Legalisation-ready pack for use abroad
نسخة أصلية مع ملف مؤهلات الخبير وشهادة القيد وإقرار الاستقلال، مُعدّة للتصديق (رسوم الجهات على العميل).
زيارة موقع خارج القاهرة الكبرى
Site visit outside Greater Cairo
معاينة ميدانية في أي محافظة شاملة الانتقالات والإقامة عند الحاجة (الساحل، الصعيد، المناطق الصناعية).
جلسة عرض ومناقشة أمام الأطراف
Presentation & discussion session
جلسة 60 دقيقة لعرض التقرير ومناقشته أمام الشركاء أو الجهة أو المحامين، عن بُعد أو بالمكتب.
What We Need From You
📄 Documents
المستندات المطلوبة
- The deed, contract, allocation decision, will or judgment that created the usufruct, with its term and start date. — العقد أو قرار التخصيص أو الوصية أو الحكم المنشئ لحق الانتفاع، بمدته وتاريخ بدايته.
- The consideration schedule: what is paid each year, fixed periods, escalation, and receipts to date. — جدول مقابل الانتفاع: المسدد سنويًا وفترات التثبيت والزيادة والإيصالات حتى تاريخه.
- Title of the underlying property, building permit, drawings and areas. — سند ملكية العقار الأصلي ورخصة البناء والرسومات والمساحات.
- For trading assets: three years of accounts, occupancy and rates, licences. — للأصول التشغيلية: حسابات ثلاث سنوات والإشغال والأسعار والتراخيص.
- Any existing leases, offers, claims from the authority, or third-party reports. — أي عقود إيجار قائمة أو عروض أو مطالبات من الجهة أو تقارير للغير.
- The purpose and who will rely on the report (bank, court, partner, authority). — الغرض والجهة التي ستعتمد على التقرير (بنك، محكمة، شريك، جهة).
✅ What happens after payment
ماذا يحدث بعد الدفع
- Order confirmation by email with your order number. — تأكيد الطلب بالبريد الإلكتروني مع رقم الطلب.
- Within 24 hours: engagement letter, document checklist and the scoping call on the deed and term. — خلال 24 ساعة: خطاب التكليف وقائمة المستندات ومكالمة التحديد حول العقد والمدة.
- Inspection at the agreed date; market evidence and freehold value; DCF of the net benefit over the term. — المعاينة في الموعد المتفق؛ أدلة السوق وقيمة الملكية التامة؛ خصم صافي المنفعة على المدة.
- Signed PDF report within the stated working days with sensitivity table; one round of clarifications included. — تقرير PDF موقّع خلال المدة المحددة مع جدول الحساسية، وجولة توضيحات واحدة.
- Excel model, extra scenarios, hard copy, legalisation pack, site visits outside Greater Cairo and presentation sessions as add-ons. — نموذج Excel والسيناريوهات الإضافية والنسخة الورقية وحزمة التصديق وزيارات الموقع خارج القاهرة الكبرى وجلسات العرض كإضافات.
- Confidentiality: your file is used only for your matter and never shared with the authority or the other side. — السرية: يُستخدم ملفك لموضوعك فقط ولا يُشارك مع الجهة أو الطرف الآخر.
Questions Clients Ask Before Ordering
Is the usufruct worth the same as the property?
The contract does not state a term. What term do you use?
How do you choose the discount rate?
Will a bank or a court accept the report?
Can you value the usufruct at a past date, for example the allocation date?
How do I pay, and when does the tax apply?
Can I cancel after paying?
The Right, Valued Right. Certified. Published Price.
Pick your code from the matrix above and order in two minutes, or read the case studies first if you want to see the full models.
اختر الكود من الجدول أعلاه واطلب خلال دقيقتين، أو اقرأ دراسات الحالة أولًا إن أردت رؤية النماذج الكاملة.