Usufruct Valuation Case Studies — As Applied under RICS Red Book and IVS, on Egyptian Law
Five complete worked cases, one for each use: a family villa, a Red Sea resort site, an industrial plot, a parking basement from a certified report we issued in 2024, and reclaimed farmland. Each case reads the deed against the Civil Code and the allocation rules, fixes the basis of value and the term, builds the discount rate, runs the cash flows year by year and tests the result. Read them here for free; buy the packs with the Excel models, order the same study on your own property, or book a workshop for your team.
خمس حالات عملية كاملة، واحدة لكل استخدام: فيلا عائلية، أرض منتجع بالبحر الأحمر، قطعة صناعية، بدروم انتظار سيارات من تقرير معتمد أصدرناه عام 2024، وأرض استصلاح زراعي. تقرأ كل حالة العقد على ضوء القانون المدني وقواعد التخصيص، وتحدد أساس القيمة والمدة، وتبني معدل الخصم، وتشغّل التدفقات سنة بسنة وتختبر النتيجة. اقرأها هنا مجانًا؛ واشترِ الحزم مع نماذج Excel، أو اطلب نفس الدراسة على عقارك، أو احجز ورشة عمل لفريقك.
A Partial Interest Valued Like Any Other Interest, with Its Term Made Explicit
Neither the Red Book nor IVS has a separate "usufruct standard": a usufruct is a real-property interest (IVS 400) valued on a stated basis (IVS 102 / VPS 2) by the approach the evidence supports (IVS 103 / VPS 3), usually a DCF model whose inputs must be documented (IVS 105 / VPS 5), and reported with the term, assumptions and sources disclosed (IVS 106 / VPS 6). Egyptian law supplies the term, the consideration and the end-of-term treatment.
Terms of engagement & the interest
Name the interest precisely: usufruct over which part, created by which deed, for whose benefit, ending when.
تحديد الحق بدقة: حق انتفاع على أي جزء، بأي عقد، لمصلحة من، وينتهي متى.
Basis of value & assumptions
Market value of the usufruct; the term is a fact from the deed or law, not an assumption — unless the deed is silent, and then the assumption is stated.
القيمة السوقية لحق الانتفاع؛ المدة حقيقة من العقد أو القانون لا افتراض — إلا إذا سكت العقد فيُذكر الافتراض.
Approach & method
Income approach, net-benefit DCF; comparison of usufruct assignments where a market exists; cost only as a check.
أسلوب الدخل بخصم صافي المنفعة؛ المقارنة بتنازلات حق الانتفاع حيث توجد سوق؛ التكلفة للاختبار فقط.
The model & its inputs
Benefit stream, consideration schedule, growth, discount-rate build-up, terminal treatment; every input sourced and tested in a sensitivity table.
تيار المنفعة وجدول المقابل والنمو وبناء معدل الخصم والمعالجة النهائية؛ كل مدخل بمصدره ومختبر في جدول الحساسية.
Reporting
The report shows the term, the law relied on, the model, the sources and the result for both the usufruct and the bare ownership.
يعرض التقرير المدة والقانون المعتمد والنموذج والمصادر والنتيجة لحق الانتفاع والرقبة معًا.
Civil Code · Law 59/1979 · authority rules
Arts. 985–995 (creation, rights and duties, end of the right); art. 11 of Law 59/1979 (up to 50 years renewable on new-community land); TDA, IDA and reclamation allocation rules; FRA Egyptian Valuation Standards 39/2015.
المواد 985–995 مدني (النشوء والحقوق والواجبات والانتهاء)؛ م 11 من القانون 59 لسنة 1979 (حتى 50 سنة قابلة للتجديد)؛ قواعد هيئات التنمية السياحية والصناعية والاستصلاح؛ معايير التقييم المصرية 39 لسنة 2015.
Read the Cases: Facts, Steps, Cash Flows, Result, Sensitivity
Cases 1, 2, 3 and 5 use illustrative inputs chosen to show the method; case 4 is anonymised from a certified report we issued in December 2024. The packs contain the full year-by-year tables and the open-formula Excel models.
Villa in New Cairo: parents keep a 20-year usufruct, children take the bare ownership
فيلا بالقاهرة الجديدة: الوالدان يحتفظان بحق انتفاع 20 سنة والأبناء يتملكون الرقبة
Facts · الوقائع
Freehold market value EGP 25,000,000 (comparison approach, 6 comparables). Net market rent EGP 900,000 a year, growth 10%. Deed: usufruct for 20 years from the sale of the bare ownership; the usufructuaries bear maintenance and taxes. Purpose: registration and family settlement.
القيمة السوقية للملكية التامة 25,000,000 جنيه (أسلوب المقارنة، 6 عقارات مقارنة). صافي الإيجار السوقي 900,000 جنيه سنويًا بنمو 10%. العقد: حق انتفاع 20 سنة من بيع الرقبة، والمنتفعون يتحملون الصيانة والضرائب. الغرض: الشهر العقاري والتسوية العائلية.
Steps · الخطوات
- Identify the interest (IVS 400 / Red Book VPS 1): a 20-year usufruct over the whole villa, ending on expiry or on the death of the last usufructuary (Civil Code art. 993).تحديد الحق: حق انتفاع 20 سنة على الفيلا كاملة، ينتهي بانقضاء المدة أو بوفاة آخر منتفع (المادة 993 مدني).
- Basis of value: market value (IVS 102 / VPS 2); special assumption none.أساس القيمة: القيمة السوقية؛ بلا افتراضات خاصة.
- Approach: income approach, DCF of the net benefit (IVS 103 / 105; VPS 3 / 5). Discount rate 20% built from residential yields plus a term and liquidity premium, checked against the CBE rate.الأسلوب: الدخل بخصم صافي المنفعة. معدل الخصم 20% مبني من عوائد السكني مع علاوة مدة وسيولة ومقارنة بسعر البنك المركزي.
- Bare ownership = freehold value − usufruct value; cross-checked by discounting the reversion.الرقبة = قيمة الملكية التامة − حق الانتفاع؛ مع اختبار بخصم قيمة العودة.
Cash flows · التدفقات
| Year · السنة | Market benefit · المنفعة السوقية | Consideration · المقابل | Net · الصافي | DF | PV · القيمة الحالية |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 900,000 | (0) | 900,000 | 0.8333 | 750,000 |
| 2 | 990,000 | (0) | 990,000 | 0.6944 | 687,500 |
| 3 | 1,089,000 | (0) | 1,089,000 | 0.5787 | 630,208 |
| 4 | 1,197,900 | (0) | 1,197,900 | 0.4823 | 577,691 |
| 5 | 1,317,690 | (0) | 1,317,690 | 0.4019 | 529,550 |
| … | |||||
| 20 | 5,504,318 | (0) | 5,504,318 | 0.0261 | 143,575 |
| Usufruct value · قيمة حق الانتفاع | 7,420,676 |
| Bare ownership · قيمة الرقبة | 17,579,324 |
| Usufruct as % of freehold · نسبة حق الانتفاع | 29.7% |
Sensitivity · الحساسية (usufruct value)
| Term \ rate · المدة \ المعدل | 16% | 20% | 24% |
|---|---|---|---|
| 10 yrs · سنة | 6,180,617 | 5,229,865 | 4,488,470 |
| 15 yrs · سنة | 8,237,431 | 6,559,864 | 5,362,762 |
| 20 yrs · سنة | 9,814,565 | 7,420,676 | 5,843,061 |
| 25 yrs · سنة | 11,023,888 | 7,977,817 | 6,106,917 |
Red Sea resort site: 40,000 m² on a 40-year TDA usufruct
أرض منتجع بالبحر الأحمر: 40,000 م² بحق انتفاع 40 سنة من هيئة التنمية السياحية
Facts · الوقائع
Freehold land value EGP 200,000,000 (comparison of coastal hotel plots, cross-checked by the residual method for a 150-room resort). Market ground rent 5% of value, growth 8%. Consideration EGP 2,000,000 a year, fixed 4 years then +7% a year. 40 years remaining. Purpose: partnership entry price.
قيمة الأرض كملكية تامة 200,000,000 جنيه (مقارنة قطع فندقية ساحلية مع اختبار بالطريقة المتبقية لمنتجع 150 غرفة). الإيجار الأرضي السوقي 5% من القيمة بنمو 8%. المقابل 2,000,000 جنيه سنويًا ثابت 4 سنوات ثم +7%. المتبقي 40 سنة. الغرض: سعر الدخول في شراكة.
Steps · الخطوات
- Read the allocation: term, consideration, escalation, permitted use, and what happens to buildings at expiry.قراءة التخصيص: المدة والمقابل والزيادة والاستخدام المسموح ومصير المباني عند الانتهاء.
- Highest and best use and freehold value (IVS 400 / 410 for the development scenario).أعلى وأفضل استخدام وقيمة الملكية التامة.
- Net benefit = market ground rent − consideration; DCF at 22% (hospitality land risk, term, FX and inflation context).صافي المنفعة = الإيجار الأرضي السوقي − المقابل؛ خصم بمعدل 22%.
- Nil terminal value: the land reverts to the authority; buildings treated per the allocation.قيمة نهائية صفرية: تعود الأرض للجهة وتُعالج المباني وفق التخصيص.
Cash flows · التدفقات
| Year · السنة | Market benefit · المنفعة السوقية | Consideration · المقابل | Net · الصافي | DF | PV · القيمة الحالية |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 10,000,000 | (2,000,000) | 8,000,000 | 0.8197 | 6,557,377 |
| 2 | 10,800,000 | (2,000,000) | 8,800,000 | 0.6719 | 5,912,389 |
| 3 | 11,664,000 | (2,000,000) | 9,664,000 | 0.5507 | 5,322,031 |
| 4 | 12,597,120 | (2,000,000) | 10,597,120 | 0.4514 | 4,783,530 |
| 5 | 13,604,890 | (2,140,000) | 11,464,890 | 0.3700 | 4,242,001 |
| … | |||||
| 40 | 201,152,977 | (22,847,884) | 178,305,092 | 0.0004 | 62,628 |
| PV of market ground rent · القيمة الحالية للإيجار الأرضي | 70,883,531 |
| less PV of consideration · ناقص القيمة الحالية للمقابل | (11,369,995) |
| Usufruct value · قيمة حق الانتفاع | 59,513,535 |
| as % of freehold · نسبة من الملكية التامة | 29.8% |
Sensitivity · الحساسية
| Term \ rate · المدة \ المعدل | 18% | 22% | 26% |
|---|---|---|---|
| 20 yrs · سنة | 69,666,948 | 54,551,164 | 44,227,782 |
| 30 yrs · سنة | 78,354,830 | 58,369,780 | 45,965,358 |
| 40 yrs · سنة | 81,986,477 | 59,513,535 | 46,342,303 |
| 50 yrs · سنة | 83,502,530 | 59,855,657 | 46,423,967 |
10,000 m² IDA plot in an industrial zone, 30 years remaining: assign, finance or convert?
قطعة صناعية 10,000 م² من هيئة التنمية الصناعية، متبقٍ 30 سنة: تنازل أم تمويل أم تحول للتملك؟
Facts · الوقائع
Freehold EGP 5,000/m² → EGP 50,000,000 (comparison of freehold industrial plots in the same zone). Market ground rent 6%, growth 10%. Consideration EGP 1,500,000 a year, fixed 4 years then +7%. The authority offers conversion to freehold at a price; the client asks whether it is fair.
الملكية التامة 5,000 جنيه/م² → 50,000,000 جنيه (مقارنة قطع صناعية تمليك في نفس المنطقة). الإيجار الأرضي السوقي 6% بنمو 10%. المقابل 1,500,000 جنيه سنويًا ثابت 4 سنوات ثم +7%. الجهة تعرض التحول للتملك بثمن، والعميل يسأل: هل هو عادل؟
Steps · الخطوات
- Read the allocation and the conversion rules (eligibility after operation, pricing basis, credit for consideration paid).قراءة التخصيص وقواعد التحول (الأهلية بعد التشغيل، أساس التسعير، خصم المقابل المسدد).
- Freehold value by comparison; net benefit DCF at 22% over 30 years.قيمة الملكية التامة بالمقارنة؛ خصم صافي المنفعة بمعدل 22% على 30 سنة.
- Bare ownership = freehold − usufruct: the economic reference for the buy-out price.الرقبة = الملكية التامة − حق الانتفاع: المرجع الاقتصادي لثمن التحول.
- Compare with the authority's offer and with the assignment value of the usufruct on the market.المقارنة مع عرض الجهة ومع قيمة التنازل عن الحق في السوق.
Cash flows · التدفقات
| Year · السنة | Market benefit · المنفعة السوقية | Consideration · المقابل | Net · الصافي | DF | PV · القيمة الحالية |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 3,000,000 | (1,500,000) | 1,500,000 | 0.8197 | 1,229,508 |
| 2 | 3,300,000 | (1,500,000) | 1,800,000 | 0.6719 | 1,209,352 |
| 3 | 3,630,000 | (1,500,000) | 2,130,000 | 0.5507 | 1,173,006 |
| 4 | 3,993,000 | (1,500,000) | 2,493,000 | 0.4514 | 1,125,338 |
| 5 | 4,392,300 | (1,605,000) | 2,787,300 | 0.3700 | 1,031,299 |
| … | |||||
| 30 | 47,589,279 | (8,711,029) | 38,878,250 | 0.0026 | 99,750 |
| PV of market ground rent · القيمة الحالية للإيجار الأرضي | 23,880,754 |
| less PV of consideration · ناقص القيمة الحالية للمقابل | (8,411,002) |
| Usufruct value · قيمة حق الانتفاع | 15,469,752 |
| Bare ownership (buy-out reference) · الرقبة (مرجع ثمن التحول) | 34,530,248 |
Sensitivity · الحساسية
| Term \ rate · المدة \ المعدل | 18% | 22% | 26% |
|---|---|---|---|
| 10 yrs · سنة | 11,538,870 | 9,750,827 | 8,353,218 |
| 20 yrs · سنة | 18,301,864 | 13,869,498 | 10,923,313 |
| 30 yrs · سنة | 21,966,034 | 15,469,752 | 11,647,125 |
| 40 yrs · سنة | 23,899,392 | 16,075,079 | 11,845,529 |
Two parking basements in a New Cairo office building: 50 bays, deed silent on term
بدرومان لانتظار السيارات في مبنى إداري بالقاهرة الجديدة: 50 مكانًا، والعقد ساكت عن المدة
Facts · الوقائع (anonymised from our certified report of 15 Dec 2024)
A contractor bought four office floors (6,544 m² gross) in a building under construction, plus an undivided land share of 505 m² and a usufruct over the whole lower basement and the upper basement (3,993.73 m² each, 25 bays per floor = 50 bays). The sale contract created the usufruct but did not state its term. Purpose: market value of land and buildings for the buyer's financial statements, at 15 Dec 2024.
اشترى مقاول أربعة أدوار إدارية (6,544 م² إجمالي) في مبنى قيد الإنشاء مع حصة شائعة في الأرض 505 م² وحق انتفاع على كامل البدروم السفلي والبدروم العلوي (3,993.73 م² لكل منهما، 25 مكانًا لكل دور = 50 مكانًا). عقد البيع قرر حق الانتفاع دون أن يحدد مدته. الغرض: القيمة السوقية للأرض والمباني للقوائم المالية للمشتري في 15 ديسمبر 2024.
Steps · الخطوات
- Term: the deed is silent → the legal maximum under Egyptian law for this allocation (50 years) is applied and stated as an assumption.المدة: العقد ساكت → يُطبق الحد الأقصى وفق القانون المصري لهذا التخصيص (50 سنة) ويُذكر كافتراض.
- Quantify the part: area per basement, bays per floor, and the construction cost actually incurred (lower basement EGP 26,364,688 = 3,993.73 m² × EGP 8,101 basic works + EGP 1,500/m² finishes).تحديد الجزء: المساحة وعدد الأماكن وتكلفة الإنشاء الفعلية للبدروم السفلي (26,364,688 جنيه).
- Annual usufruct cash flows over 50 years discounted at a stated reference rate (CBE rate at the valuation date, 27.75%), with the escalation rules applied.التدفقات السنوية لحق الانتفاع على 50 سنة مخصومة بمعدل مرجعي معلن (سعر البنك المركزي في تاريخ التقييم 27.75%) مع تطبيق قواعد الزيادة.
- Carry the usufruct into the whole-property valuation: market approach (office floors + land share + usufruct) and development approach (GDV less costs), weighted 20 / 80, then deduct the outstanding contract liability at present value.إدراج حق الانتفاع في تقييم العقار ككل: طريقة السوق وطريقة التطوير بوزن 20 / 80، ثم خصم القيمة الحالية للالتزام المتبقي على العقد.
Results · النتائج (EGP)
| Item · البند | Value |
|---|---|
| Lower basement usufruct, 50 years · حق انتفاع البدروم السفلي | 7,212,347 |
| Upper basement usufruct, 50 years · حق انتفاع البدروم العلوي | 4,674,092 |
| Per bay, lower basement · لمكان الانتظار الواحد | 288,493 |
| Construction cost, lower basement (for comparison) · تكلفة إنشاء البدروم السفلي | 26,364,688 |
| Land share value (505 m² × 145,000) · قيمة حصة الأرض | 73,225,000 |
| Land + lower-basement usufruct, market approach · الأرض + حق الانتفاع (طريقة السوق) | 80,437,347 |
| Whole property, weighted 20% market / 80% development · العقار ككل بعد الأوزان | 329,344,874 |
| Final market value after outstanding liability · القيمة النهائية بعد خصم الالتزام المتبقي | 312,530,781 |
What the case teaches · ما تعلّمه الحالة
A usufruct worth 7.2M sits inside a basement that cost 26.4M to build: the cost of a thing is not the value of a right over it. The term assumption and the discount rate are the two inputs the reader must see justified.
حق انتفاع قيمته 7.2 مليون داخل بدروم تكلف إنشاؤه 26.4 مليون: تكلفة الشيء ليست قيمة الحق عليه. افتراض المدة ومعدل الخصم هما المدخلان اللذان يجب أن يرى القارئ تبريرهما.
100 feddan of reclaimed land on a 25-year state usufruct: partnership entry value
100 فدان أرض استصلاح بحق انتفاع 25 سنة من الدولة: قيمة الدخول في شراكة
Facts · الوقائع
Sustainable net farm income EGP 40,000 per feddan a year (three-year average, citrus and vegetables, own well), growth 8%. Consideration EGP 5,000 per feddan a year rising 5%. 25 years remaining; irrigation and infrastructure in place. Purpose: value of the investor's share on entry.
صافي الدخل الزراعي المستدام 40,000 جنيه للفدان سنويًا (متوسط ثلاث سنوات، موالح وخضر، بئر خاص) بنمو 8%. المقابل 5,000 جنيه للفدان سنويًا يزيد 5%. المتبقي 25 سنة، والري والبنية التحتية قائمة. الغرض: قيمة حصة المستثمر عند الدخول.
Steps · الخطوات
- Read the allocation (GARPAD / governorate): term, consideration, cultivation conditions, transfer restrictions.قراءة التخصيص: المدة والمقابل وشروط الزراعة وقيود التصرف.
- Income: net farm income per feddan, or market rent per feddan where rental evidence is stronger (both shown).الدخل: صافي دخل الفدان أو الإيجار السوقي للفدان حيث تكون أدلة الإيجار أقوى (يُعرض كلاهما).
- Net benefit DCF at 18% over 25 years; nil terminal value; land returns to the state.خصم صافي المنفعة بمعدل 18% على 25 سنة؛ قيمة نهائية صفرية؛ الأرض تعود للدولة.
- Value per feddan for the partnership deed and the sensitivity to crop mix and rate.القيمة للفدان لعقد الشراكة والحساسية للمحصول والمعدل.
Cash flows · التدفقات
| Year · السنة | Market benefit · المنفعة السوقية | Consideration · المقابل | Net · الصافي | DF | PV · القيمة الحالية |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 4,000,000 | (500,000) | 3,500,000 | 0.8475 | 2,966,102 |
| 2 | 4,320,000 | (525,000) | 3,795,000 | 0.7182 | 2,725,510 |
| 3 | 4,665,600 | (551,250) | 4,114,350 | 0.6086 | 2,504,120 |
| 4 | 5,038,848 | (578,812) | 4,460,036 | 0.5158 | 2,300,437 |
| 5 | 5,441,956 | (607,753) | 4,834,203 | 0.4371 | 2,113,075 |
| … | |||||
| 25 | 25,364,723 | (1,612,550) | 23,752,173 | 0.0160 | 379,012 |
| PV of net farm income · القيمة الحالية لصافي الدخل | 35,628,770 |
| less PV of consideration · ناقص القيمة الحالية للمقابل | (3,638,324) |
| Usufruct value · قيمة حق الانتفاع | 31,990,446 |
| per feddan · للفدان | 319,904 |
Sensitivity · الحساسية
| Term \ rate · المدة \ المعدل | 14% | 18% | 22% |
|---|---|---|---|
| 10 yrs · سنة | 24,728,358 | 20,851,107 | 17,841,672 |
| 15 yrs · سنة | 33,101,854 | 26,224,550 | 21,349,142 |
| 20 yrs · سنة | 39,574,374 | 29,720,339 | 23,280,703 |
| 25 yrs · سنة | 44,568,396 | 31,990,446 | 24,342,473 |
Packs, Bespoke Studies and Workshops
Pay online; the details you enter are attached to your order. Packs are emailed within 24 hours; bespoke studies and workshops start with a call within 24 hours.
Ready Case-Study Packs حزم دراسات الحالة الجاهزة
The five full cases as bilingual PDFs with open-formula Excel models, emailed within 24 hours.الحالات الخمس كاملة بصيغة PDF ثنائية اللغة مع نموذج Excel مفتوح المعادلات — تُرسل خلال 24 ساعة.
حزمة دراسة حالة: حق انتفاع سكني وفصل قيمة الرقبة
Case-study pack: residential usufruct & bare-ownership split
لمن؟ من يريد فهم كيف تُقسَّم قيمة فيلا أو شقة بين المنتفع ومالك الرقبة في الهبة أو البيع للأبناء أو التركة.
For: Anyone who wants to see how a villa or apartment's value is split between the usufructuary and the bare owner in a gift, a sale to children or an estate.
التسليم: ملف PDF ثنائي اللغة (12–16 صفحة) بدراسة الحالة كاملة: الوقائع، القراءة القانونية للعقد (المواد 985–995 مدني)، أساس القيمة وفق IVS 102 وRed Book VPS 2، بناء معدل الخصم، جدول التدفقات سنة بسنة، النتيجة، جدول الحساسية للمدد ومعدلات الخصم، وقائمة مراجعة التقرير + نموذج Excel مفتوح المعادلات.
Deliverable: A bilingual PDF (12–16 pages) with the full case: facts, legal reading of the deed (Civil Code arts. 985–995), basis of value under IVS 102 and Red Book VPS 2, discount-rate build-up, year-by-year cash-flow table, result, sensitivity to term and rate, and a report checklist + an open-formula Excel model.
نحتاج منك: لا شيء — يُرسل الملف إلى بريدك خلال 24 ساعة من الدفع.
We need: Nothing — the files are emailed to you within 24 hours of payment.
حزمة دراسة حالة: أرض سياحية بحق انتفاع من هيئة التنمية السياحية
Case-study pack: tourism land on a TDA usufruct
لمن؟ مطوّرون ومستثمرون سياحيون وبنوك يقيّمون أرض منتجع مخصصة بحق انتفاع طويل.
For: Tourism developers, investors and banks valuing a resort site allocated on a long usufruct.
التسليم: PDF ثنائي اللغة + Excel: أعلى وأفضل استخدام، قيمة الأرض كملكية تامة (مقارنة + متبقية)، الإيجار الأرضي السوقي مقابل مقابل الانتفاع، خصم صافي المنفعة 40 سنة، اختبار الحساسية، ومعالجة IVS 400 وVPGA للفنادق.
Deliverable: Bilingual PDF + Excel: highest and best use, freehold land value (comparison + residual), market ground rent versus the consideration, 40-year net-benefit DCF, sensitivity, and the IVS 400 / hotel-VPGA treatment.
نحتاج منك: لا شيء — يُرسل الملف إلى بريدك خلال 24 ساعة من الدفع.
We need: Nothing — the files are emailed to you within 24 hours of payment.
حزمة دراسة حالة: قطعة صناعية من هيئة التنمية الصناعية
Case-study pack: IDA industrial plot
لمن؟ مصنّعون ومستثمرون صناعيون يفكرون في التنازل عن قطعة أو تمويلها أو التحول للتملك.
For: Manufacturers and industrial investors considering assignment, finance or conversion to freehold.
التسليم: PDF ثنائي اللغة + Excel: قراءة شروط التخصيص، قيمة الأرض بالمقارنة، خصم صافي المنفعة 30 سنة، قيمة الرقبة كمرجع لثمن التحول للتملك، وأثر خصم المقابل المسدد.
Deliverable: Bilingual PDF + Excel: reading the allocation terms, land value by comparison, 30-year net-benefit DCF, bare-ownership value as the freehold buy-out reference, and the effect of crediting consideration paid.
نحتاج منك: لا شيء — يُرسل الملف إلى بريدك خلال 24 ساعة من الدفع.
We need: Nothing — the files are emailed to you within 24 hours of payment.
حزمة دراسة حالة: بدرومان لانتظار السيارات بحق انتفاع 50 سنة (الحالة المرجعية 2024)
Case-study pack: two parking basements on a 50-year usufruct (2024 reference case)
لمن؟ مطوّرون ومقاولون ومحاسبون قانونيون يواجهون حق انتفاع مقررًا على جزء من مبنى ضمن صفقة تطوير.
For: Developers, contractors and auditors facing a usufruct over part of a building inside a development deal.
التسليم: PDF ثنائي اللغة + Excel مبني على تقريرنا المعتمد لعام 2024 (بيانات مجهولة الهوية): عقد صامت عن المدة → الحد الأقصى 50 سنة، مساحة 3,993.73 م² لكل بدروم و25 مكانًا، تكلفة الإنشاء، التدفقات المخصومة بمعدل مرجعي معلن، النتيجة (7,212,347 و4,674,092)، ثم إدراج الحق في قيمة المبنى بطريقتي السوق والتطوير.
Deliverable: Bilingual PDF + Excel built on our certified 2024 report (anonymised): deed silent on term → legal maximum 50 years, 3,993.73 m² per basement and 25 bays each, construction cost, cash flows discounted at a stated reference rate, the result (7,212,347 and 4,674,092), and carrying the right into the building's market- and development-approach values.
نحتاج منك: لا شيء — يُرسل الملف إلى بريدك خلال 24 ساعة من الدفع.
We need: Nothing — the files are emailed to you within 24 hours of payment.
حزمة دراسة حالة: أرض استصلاح زراعي بحق انتفاع 25 سنة
Case-study pack: reclamation land on a 25-year usufruct
لمن؟ مستثمرون زراعيون وبنوك تمويل زراعي وشركات استصلاح.
For: Agricultural investors, agri-finance banks and reclamation companies.
التسليم: PDF ثنائي اللغة + Excel: صافي الدخل الزراعي المستدام للفدان مقابل الإيجار السوقي، مقابل الانتفاع وزيادته، خصم صافي المنفعة 25 سنة، القيمة للفدان، والحساسية للمحصول ومعدل الخصم.
Deliverable: Bilingual PDF + Excel: sustainable net farm income per feddan versus market rent, the consideration and its escalation, 25-year net-benefit DCF, value per feddan, and sensitivity to crop and discount rate.
نحتاج منك: لا شيء — يُرسل الملف إلى بريدك خلال 24 ساعة من الدفع.
We need: Nothing — the files are emailed to you within 24 hours of payment.
الحزمة الكاملة: دراسات الحالة الخمس + ورقة المقارنة
Complete bundle: all five case studies + comparison sheet
لمن؟ خبراء التقييم والمحامون والمحاسبون ومديرو الاستثمار الذين يريدون المرجع الكامل.
For: Valuers, lawyers, accountants and investment managers who want the full reference set.
التسليم: الحزم الخمس كاملة + ورقة مقارنة تُظهر كيف تتغير القيمة بين الاستخدامات مع نفس المدة ومعدل الخصم + نموذج Excel موحّد يجمع الحالات الخمس.
Deliverable: All five packs + a comparison sheet showing how value changes across uses at the same term and discount rate + a single Excel workbook combining the five cases.
نحتاج منك: لا شيء — تُرسل الملفات إلى بريدك خلال 24 ساعة من الدفع.
We need: Nothing — the files are emailed to you within 24 hours of payment.
Bespoke Case Study on Your Numbers دراسة حالة على أرقامك
The same method applied to your own property and deed, signed, before you decide on a certified report — and credited against it.نفس المنهج مطبّقًا على عقارك وعقدك، موقّعًا، قبل أن تقرر طلب تقرير معتمد — وتُخصم أتعابه منه.
دراسة حالة على أرقامك: عقار سكني
Bespoke case study on your numbers: residential
لمن؟ مالك أو وريث أو محامٍ يريد نموذجًا مبنيًا على عقاره وعقده قبل أن يقرر طلب تقرير معتمد أو يوقّع ترتيبًا عائليًا.
For: An owner, heir or lawyer who wants a model built on their own property and deed before ordering a certified report or signing a family arrangement.
التسليم: دراسة حالة موقّعة (10–15 صفحة) + Excel على عقارك: قراءة العقد والمدة، أدلة السوق المكتبية، القيمة الإرشادية للملكية التامة، حق الانتفاع والرقبة، الحساسية، والتوصية بالخطوة التالية. ليست تقرير تقييم معتمدًا؛ تُخصم أتعابها من التقرير المعتمد خلال 60 يومًا.
Deliverable: A signed case study (10–15 pages) + Excel on your property: deed and term reading, desktop market evidence, indicative freehold value, usufruct and bare ownership, sensitivity, and the recommended next step. Not a certified valuation; fee credited against the certified report within 60 days.
نحتاج منك: سند الملكية، العقد أو الوصية، مدة الحق أو سن المنتفع، صور، وأي إيجار قائم.
We need: Title, the deed or will, the term or the usufructuary's age, photos, and any existing lease.
دراسة حالة على أرقامك: أرض سياحية أو فندق
Bespoke case study on your numbers: tourism land or hotel
لمن؟ مطوّر أو مستثمر يدرس أرضًا سياحية أو فندقًا على حق انتفاع قبل التفاوض أو التمويل.
For: A developer or investor studying tourism land or a hotel on usufruct before negotiation or finance.
التسليم: دراسة حالة موقّعة (12–18 صفحة) + Excel: قراءة التخصيص، أعلى وأفضل استخدام، قيمة الأرض الإرشادية، الإيجار الأرضي أو الربحية، خصم صافي المنفعة على المدة، الحساسية، والتوصية. ليست تقريرًا معتمدًا؛ تُخصم أتعابها من التقرير المعتمد خلال 60 يومًا.
Deliverable: A signed case study (12–18 pages) + Excel: allocation reading, highest and best use, indicative land value, ground rent or profits, net-benefit DCF over the term, sensitivity, and the recommendation. Not a certified report; fee credited within 60 days.
نحتاج منك: عقد التخصيص، المخطط والاشتراطات، مقابل الانتفاع، وأي أرقام تشغيل.
We need: The allocation contract, master plan and conditions, the consideration, and any trading figures.
دراسة حالة على أرقامك: قطعة صناعية أو مصنع
Bespoke case study on your numbers: industrial plot or factory
لمن؟ مصنّع يدرس التنازل أو التمويل أو التحول للتملك ويريد رقمًا مبنيًا على تخصيصه هو.
For: A manufacturer considering assignment, finance or conversion to freehold who wants a figure built on their own allocation.
التسليم: دراسة حالة موقّعة (10–15 صفحة) + Excel: شروط التخصيص، قيمة الأرض الإرشادية، خصم صافي المنفعة، قيمة الرقبة كمرجع للتحول، الحساسية، والتوصية. ليست تقريرًا معتمدًا؛ تُخصم أتعابها من التقرير المعتمد خلال 60 يومًا.
Deliverable: A signed case study (10–15 pages) + Excel: allocation terms, indicative land value, net-benefit DCF, bare-ownership reference for conversion, sensitivity, recommendation. Not a certified report; fee credited within 60 days.
نحتاج منك: عقد التخصيص، الرخصة الصناعية، مقابل الانتفاع المسدد، والرسومات.
We need: The allocation contract, industrial licence, consideration paid, and drawings.
دراسة حالة على أرقامك: جزء من مبنى أو وحدة تجارية
Bespoke case study on your numbers: part of a building or a commercial unit
لمن؟ مطوّر أو مالك أو مشترٍ يواجه حق انتفاع على بدروم أو دور أو وحدة ضمن صفقة.
For: A developer, owner or buyer facing a usufruct over a basement, floor or unit inside a deal.
التسليم: دراسة حالة موقّعة (10–15 صفحة) + Excel على منهج الحالة المرجعية 2024: تحديد الجزء ومساحته، الإيجار السوقي، التكلفة، خصم التدفقات على المدة، وأثره على قيمة المبنى. ليست تقريرًا معتمدًا؛ تُخصم أتعابها من التقرير المعتمد خلال 60 يومًا.
Deliverable: A signed case study (10–15 pages) + Excel on the 2024 reference-case method: the part and its area, market rent, cost, DCF over the term, and the effect on the building's value. Not a certified report; fee credited within 60 days.
نحتاج منك: العقد المنشئ للحق، الرسومات، عدد الأماكن أو المساحة، وصور.
We need: The deed creating the right, drawings, the number of bays or the area, and photos.
دراسة حالة على أرقامك: أرض زراعية أو استصلاح
Bespoke case study on your numbers: agricultural or reclamation land
لمن؟ مستثمر زراعي أو شركة استصلاح تدرس الشراكة أو التمويل أو تسوية المقابل.
For: An agricultural investor or reclamation company studying partnership, finance or settlement of the consideration.
التسليم: دراسة حالة موقّعة (10–15 صفحة) + Excel: صافي الدخل للفدان، المقابل وزيادته، خصم صافي المنفعة على المدة، القيمة للفدان، الحساسية، والتوصية. ليست تقريرًا معتمدًا؛ تُخصم أتعابها من التقرير المعتمد خلال 60 يومًا.
Deliverable: A signed case study (10–15 pages) + Excel: net income per feddan, the consideration and escalation, net-benefit DCF over the term, value per feddan, sensitivity, recommendation. Not a certified report; fee credited within 60 days.
نحتاج منك: عقد التخصيص أو الإيجار، المساحة، المحاصيل والعوائد لثلاث سنوات، والمقابل المسدد.
We need: The allocation or lease, area, crops and three years of returns, and consideration paid.
Workshops ورش العمل
For bank, developer and law-firm teams: the five cases step by step, online or at your premises.لفرق البنوك والمطوّرين ومكاتب المحاماة: الحالات الخمس خطوة بخطوة، عن بُعد أو بمقركم.
ورشة عمل عن بُعد: تقييم حق الانتفاع بدراسات الحالة (ساعتان، حتى 10 مشاركين)
Online workshop: usufruct valuation through case studies (2 hours, up to 10 participants)
لمن؟ فرق التقييم والائتمان والقانونية في البنوك وشركات التطوير ومكاتب المحاماة.
For: Valuation, credit and legal teams in banks, developers and law firms.
التسليم: ورشة تفاعلية ساعتان عبر الفيديو تعرض الحالات الخمس خطوة بخطوة مع نماذج Excel، وأسئلة المشاركين، وشهادة حضور من أكاديمية كومفورت. تشمل الحزمة الكاملة لكل مشارك.
Deliverable: A two-hour interactive video workshop walking through the five cases step by step with the Excel models, participants' questions, and a certificate of attendance from Comfort Academy. Includes the complete bundle for every participant.
نحتاج منك: أسماء المشاركين وبريدهم، والموعد المفضل.
We need: Participants' names and emails, and the preferred date.
ورشة عمل بمقر العميل: نصف يوم (حتى 20 مشاركًا، القاهرة الكبرى)
In-house workshop: half day (up to 20 participants, Greater Cairo)
لمن؟ جهات تريد تدريب فريق كامل على تقييم حق الانتفاع بحالاتها الخاصة.
For: Organisations that want a whole team trained on usufruct valuation using their own cases.
التسليم: أربع ساعات بمقر العميل: الإطار القانوني، الطريقة، الحالات الخمس، ثم حالة من ملفات العميل تُبنى مباشرة، مع الحزمة الكاملة وشهادات حضور لكل مشارك. خارج القاهرة الكبرى: أضف زيارة الموقع.
Deliverable: Four hours at your premises: legal frame, method, the five cases, then one case from your own files built live, with the complete bundle and attendance certificates for every participant. Outside Greater Cairo: add the site-visit extra.
نحتاج منك: عدد المشاركين، الموعد، وحالة واحدة من ملفاتكم (اختياري).
We need: Number of participants, the date, and one case from your files (optional).
Extend a Bespoke Study Before You Check Out
سيناريو إضافي في دراسة الحالة
Extra scenario in the case study
سيناريو مدة أو معدل خصم أو مقابل إضافي في نفس الدراسة مع جدول مقارنة.
جلسة عرض ومناقشة (60 دقيقة)
Presentation & discussion session (60 minutes)
عرض دراسة الحالة ومناقشتها معك أو مع شركائك أو محاميك عن بُعد.
نسخة ورقية موقّعة ومختومة بالبريد
Signed & stamped hard copy by courier
نسخة أصلية موقّعة ومختومة من دراسة الحالة تُرسل بالبريد السريع داخل مصر.
Questions Before Ordering
Is a case study the same as a certified valuation report?
Are the packs based on real reports?
What is in the Excel model?
Can the packs count as CPD?
How do I pay, and when does the tax apply?
Refunds?
See the Method. Then Apply It to Your Property.
Buy a pack, order the same study on your own numbers, or go straight to a certified usufruct valuation.
اشترِ حزمة، أو اطلب نفس الدراسة على أرقامك، أو انتقل مباشرة إلى تقييم حق انتفاع معتمد.